郑州房地产公司税收筹划篇,,代账公司怎么做账报税

营改增（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。营改增的`特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。）后，房地产公司由申报缴纳营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）改为申报缴纳增值税，增值税税款的计算方法和申报缴纳财务和税收申报纳税方式等都出现了较大变化，比营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）复杂得多，财税筹划的空间也相应扩大。公司要及时根据房地产公司营改增（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。营改增的`特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。）后的新变化，研究财税筹划的新思路，新方法。

在说这个新方法之前，瀚博工商注册和财务会计老师`来纠正一下5大错误的做法，创业者千万不要去犯。

1、收未收房款，冲抵应付未付费用

有的房地产开发注册公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报纳税相关税费，导致少交营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）及附加和公司所得税（公司所得税是指以公司、企业法人取得的生产经营所得和其他所得为征税对象而征收的一种所得税。）(营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）正式废除前)。

2、隐瞒临时出租赁办公场所地址产收入

有的房地产开发公司将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报纳税销售不动产营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）及郑州瀚博财务是专业的代理记账财务公司，专注于郑州代办理公司营业执照、郑州代理注册公司，代办理公司营业执照电话O371-8888I685。相关税金。

3、收到预售房产款记入其它应付款

有的房地产开发注册公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其它应付款。更有甚者，收到款项不入账，而是通过对公司法人或关联方的借钱将资金挪入账内，导致公司少交营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）及附加和公司所得税（公司所得税是指以公司、企业法人取得的生产经营所得和其他所得为征税对象而征收的一种所得税。）(营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）正式废除前)。

4、以郑州建房之名掩盖房产开发之实

有的房地产开发公司以某人等虚构团体的名义(未列出)申报缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为郑州建房，`申报纳税建筑安装营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。），偷逃销售不动产环节的营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）及附加和公司所得税（公司所得税是指以公司、企业法人取得的生产经营所得和其他所得为征税对象而征收的一种所得税。）(营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）正式废除前)。

5、费用冲抵收入或购房款

有的房地产开发注册公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的公司将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）及附加和公司所得税（公司所得税是指以公司、企业法人取得的生产经营所得和其他所得为征税对象而征收的一种所得税。）(营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）正式废除前)。

上述5种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相应要求，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。所以我们要坚决抵制，那既然如此的话，有没有什么其它办法可以达到节税的目的，又不犯法呢?当然有了，请继续往下看。

1、充分利用有关税收有关资料

(1)内部工程回避工程结算

现行税相应要求定：`所属`立核算的内部施工队伍承担其所隶属`的建筑安装工程，凡同本`结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，满足前述要求，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。

(2)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费

工程承包注册公司是否与建设`签订承包协议，将适用不同的税`。若承包注册公司与建设`签订承包协议，适用建筑业3%的税`;否则，适用服务业5%的税`。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的注册公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相应限制。

(3)增值税和所得税进行筹划，依靠税收优惠有关资料进行节税筹划。

2、通过合理选择财务会计处理方法进行税收筹划

通过合理选择财务会计处理方法进行税收筹划包括营业费用、财务费用筹划、开发商品房与出租商品房、管理费用和等4个方面：

(1)营业费用筹划

作为房地产开发公司，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税相应要求定，房地产公司每一申报缴纳财税年度的广告费支出应在不`过销售收入的%内据实扣除。有些公司集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出`出%扣除比例不得税前扣除，而注册子公司不足%的情况。针对这一情况，可以让与注册子公司业务相关的总公司广告费，由不足%的注册子公司承担。

(2)财务费用筹划

如果一`房地产开发注册公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备公司变更，公司所需要部分资金以该项目向对公账户行借钱，在计算土地增值税时该利息就可以按不`过商业对公账户行同类借钱利`据实扣除。如果公司变更该项目申报缴纳土地增值税税负过高，公司也可考虑以郑州建房方式享受暂`征收土地增值税的优惠有关资料。

(3)开发商品房与出租商品房筹划

有些房屋由于地理经营地址、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其它原因，房屋用于出租营业经营时，可把商品房转作出租营业经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入财务成本，使公司库存财务成本接近实际本，同时增加财务成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。

(3)管理费用筹划

公司按要求申报缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，公司应依法足额申报缴纳。这样，公司既履行了相应的社会保障义务责任，稳定了职工队伍，又可以减轻公司因`粹支付工资而产生的个人及公司所得税（公司所得税是指以公司、企业法人取得的生产经营所得和其他所得为征税对象而征收的一种所得税。）负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入必须比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低公司的工资水平，也能够减轻公司的所得税负担。

3、通过周密项目投资筹划进行税收筹划

公司实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、财务成本、公司盈利赚钱的利润、税收、回收期等方面进行筹划。在方案的收入、财务成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性方面。一块地是与他人郑州建房还是公司变更或自行开发，其所申报缴纳的税收差异`大，公司`终应选择`方案进行投资。

4、其它的筹划方法

(1)合理分解租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)收入

房地产开发公司应合理地分解租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)收入。如果房地产开发公司没有将开发的房产卖出，而是用于出租，有关要求，其资金收入应当申报缴纳营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）和房产税，其房产税适用税`是租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)收入的12%。如果公司把租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)收入是房地产公司进行申报缴纳财税筹划的一种方法。

(2)变房地产销售业务为代建行为

变房地产销售业务为代建行为，房地产开发注册公司直接向客户收取代建费，其收取的代建费只需要申报缴纳营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。），若

有盈余，再申报缴纳公司所得税（公司所得税是指以公司、企业法人取得的生产经营所得和其他所得为征税对象而征收的一种所得税。）。如果不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照相应要求申报缴纳营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。）和相关税。但是，代建行为有一些`条件，如基本建设`应向房地产开发注册公司提交有关立项的计划、建议书、规划图纸等;另一方面，房地产开发注册公司不垫付`资金，同时只向委托`收取代建费，开取服务业增值税票据。

(3)变房屋出租为承包业务

变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)高的房产的申报缴纳财税筹划。如果公司出租赁办公场所地址屋，则既要申报缴纳营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。），又要申报缴纳房产税，但如果将房屋作为公司的一项资产承包出去，则会减少申报缴纳的税额。承包方与房屋`权公司达成承包协议，由承包人定期向房产`者申报缴纳必须的管理费，公司可以依据房屋出租的租赁费用(公司注册地址办公经营场所租赁费用)来作为收取承包费的`。

(4)在建项目整体公司变更的申报缴纳财税筹划

在房地产营业经营活动中，房地产开发公司主要面临公司变更在建项目和注册公司股权的选择。由于资金、注册公司计划等方面，公司将在建项目公司变更给其它房地产开发公司，其公司变更的内容和方式有很多的选择。

(5)分解郑州瀚博财务是专业的办理公司营业执照公司，专注于郑州代办理公司营业执照、郑州代办理公司营业执照，代办理公司营业执照电话O371-8888I685。商品房销售价格

房地产开发注册公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行申报缴纳财税筹划。如果公司开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着公司既要申报缴纳营业税（营业税改增值税，简称营改增，是指以前申报缴纳营业税的应税项目改成申报缴纳增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。），又要申报缴纳土地增值税和公司所得税（公司所得税是指以公司、企业法人取得的生产经营所得和其他所得为征税对象而征收的一种所得税。）。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以少承担以上3项税收。

以上4种方法中，采用有关的税收优惠有关资料是`合规而且省的`多的一种方式了，如果你有这方面的需求的话，瀚博可以帮你解决。

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